城投公司与土地金融。
第三章政府投融资与债务。暨南大学附近有个地方叫石牌村，是广州最大的城中村之一。很繁华，前两年有个美食节目探访村中一家卖鸭仔饭的小店，东西好吃还便宜，一份只卖十二元。中年老板看上去非常朴实，主持人问他挣的很少吧？他说挣的少，但是我生活的很开心，因为我自己告诉你我也是有，不是很多钱了，有十栋房子可以收租，主持人一脸怪不得的样子对着镜头哈哈大笑起来，为什么可以卖十二元？因为他有十栋房子可以收租。
老板平常的纠正他是十栋房，不是十套房。十栋房一栋有七层，主持人的大笑被这突如其来的七十层楼拍扁在了脸上。很多人都有过幻想，要是老家的房子和地能搬到北上广深就好了，都是地，人家的怎么就那么值钱？区区三尺土地为什么一旦变成房本？别人就得拿大半辈子的收入来换，再穷的国家也有大片土地。
土地本身并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动。若土地只能用来种小麦价值便有限，可若能吸引来工商企业和人才，价值想象的空间就会被打开，笨重的土地就会展现出无与伦比的优势，它不会移动也不会消失。天然适合做抵押，做各种资本交易的押仓标的身价自然飙升。
土地资本化的魔力在于可以挣脱物理属性，在抽象的意义上交易承诺和希望将过去的储备现在的收入。未来的前途统汇聚和封存在一小片土地上使其价值暴增。由此产生的能量不亚于科技进步，支撑起了工业化和城市化的巨大投资。
经济发展的奥秘之一，正是把有新资产转换成为这种抽象资本，从而聚合跨越空间和时间的资源。一上一章介绍了城政府如何平衡工业用地和商住用地供应，一手搞工业化，一手搞城市化，用土地使用权转让费撑起了第二财政。但这种一笔一笔的转让交易并不能完全体现土地的金融属性，地方政府还可以把与土地相关的未来收入资本化去获取贷款，和各类资金将土地财政的规模城被放大为土地金融。
本章第一节用实际来解释这种土地金融与政府投资模式。
第二节介绍这种模式的弊端之一，及地方政府不断加重的债务负担，与政府债务相关的各项改革中，也涉及对官员评价和激励机制的改革。因此第三节将展开分析地方官员在政府投融资过程中的角色和行为。第一节承托公司与土地金融，实业投资要比金融投资复杂得多。
除了考虑时间、利率、风险等基本要素之外，还要处理现实中的种种复杂情况。基金经理从股票市场上买入千百个散户手中的股票和地产开发商，从一片土地上拆迁掉千百户人家的房子，虽然同样都是购买资产都算投资，但操作难度完全不同。后者若没有政府介入，根本干不成。实业投资通常是个连续的过程，需要不断投入。
每个阶段打交道的对象不同，所需的专业和资源不同，要处理的事业和关系也不同，任意阶段出了纰漏都会影响整个项目。就拿盖一家商场来说，前期的土地拆迁，中期的开发建设，后期的招商运营设计不同的专业和事务往往由不同的主体来投资和运作。既要考虑项目整体的连续性，也要处理每一阶段的特殊性。我国政府不但拥有城市土地，也掌控着金融系统，自然会以各种方式，参与实业投资不可能置身事外。但实业投资不是买卖股票不能随时退出，且投资过程往往不可逆未能完成或未能正常运转的项目。前期的投入可能血本无归，所以政府一旦下场就很难翻身，常常不得不深度干预。
在很长一段时期内中国gdp增长的主要动力来自投资，这种增长方式必然伴随着政府深度参与经济活动，这种方式是否有效益取决于经济发展阶段。本书下篇将深入探讨。但我们首先要了解政府究竟是怎么做投资的。
本节聚焦土地开发和基础设施投资下一张，再减少工业投资地方政府融资平台。从成都宽窄巷子说起法律规定：地方政府不能从银行贷款，二零一五年之前也不允许发行债券，所以政府要想借钱投资，需要成立专门的公司。
二这类公司大多是国有独资企业，一般统称为地方政府融资平台，这个名称突出了其融资和负债功能。所以经济学家和财经媒体在谈到及这些公司时总是和地方债务联系在一起。但这些公司的正式名称可不是融资平台，而大多有建设投资或投资开发等字样，突出自身的投资功能，因此也常被统称为年头公司。
比如芜湖建设投资有限公司，奇瑞汽车大股东和上海城市建设投资开发总公司及上海城投集团都是当地国资委的全部公司。还有一些公司专门开发旅游景点名称中一般有旅游发展字样。比如成都文化旅游发展集团也是成都市政府的权资公司。开发过著名景点宽窄巷子这个项目投融资结构比较简单，从立项开发到运营管理由政府和国企一手包办、宽窄巷子处于历史文化保护区域开发过程，涉及保护、拆迁、修缮、重建等复杂问题，且投资金额很大，周期很长。
盈利前景也不明朗，民营企业难以处理。因此这个项目从二零零三年启动至今一直由两家施属全资国企一手操作。二零零七年之前由成都成都集团负责，之后则由成都文旅集团接手。二零零八年景区开放，一边运营一边继续开发。直到二零一九年六月首期开发才正式完成整整花了十六年，从文旅集团接手开始算，总共投入约六点五亿元。
其中既有银行贷款和自有收入也有政府补贴。成都文旅集团具有政府融资平台类公司的典型特征。
·第一，他持有从政府取得的大量土地使用权。这些资产价值不菲，再加上公司的运营收入和政府补贴就可以调动银行贷款和其他资金实现快速扩张。
·二零零七年公司刚成立时注册资本仅五亿元，逐业就是开发宽窄巷子。二零一八年注册资本已达三十亿元，资产二百零四亿元，归属二十三家子公司项目很多。
·第二，盈利状况依赖政府补贴。二零一五至二零一六年成都文旅集团的净利润为六六百多万元。但从政府接收到的各类补贴总额超过两亿元，补贴种类五花八门。除税收返还之外，还有纳入公共预算的专属补贴。比如成都市公共预算内有一个旅游企业扶持基金。二零一二至二零一五年间每年补贴文旅集团一亿元以上政府还可以把土地使用权有偿转让给文旅集团，再以某种名义将转让费元素返还作为补贴。
四二零一五年新预算法要求清理各种补贴。二零一七至二零一八年文旅集团的净利润近一点四亿元补贴则下降到不足四零零万元。盈利状况依赖政府补贴是否就是没效率，不能一概而论。融资平台公司投资的大多数项目都有基础设施属性，项目本身盈利能力不强，否则也就无需政府来做了。这类投资的回报不能只看项目本身，要算上它带动的经济效益和社会效益。但说到底这些大账怎么算争议很大，经济学的福利分析作为一种推理逻辑，有些用处，但从中估算出的具体数字并不可靠。
二零零九年初我第一次去宽窄巷子当时还是个新景点，人并不多。二零一六年夏天我第二次去，这里已经成了著名景点，人山人海。根据文旅集团近几年披露的财务数据：宽窄巷子每年接待游客二零零零万人次集团营收八九千万元，进礼两三千万元，且增速很快经济效益很好。但就算没有尽力甚至亏损，这项目就不成功吗？
也难说二零零零万游客就算人均消费五十元，每年十亿元的体量也是个相当不错的小经济群，而且还带动着周边商业餐饮，交通的繁荣社会效益也不错，对政府和老百姓来说这也许比项目本身的盈利能力更加重要。
·第三政府的隐性担保可以让企业大量借款，银行对成都文旅集团的授信额度为一百七十六亿元。而文旅集团发行的债券评级也是aa 家，该公司是否应有这么高的信用见仁见智。
但市场一般认为融资平台公司背后有政府的隐性担保，所谓隐性是因为担保法规定政府不能为融资平台提供担保。但其实政府不断为融资平台注入各类资产。市场自然认为这些公司不会破产，政府不会见死不救，所以风险很低。宽窄巷子这个项目比较特殊，大多数类似的城市休闲娱乐项目并不涉及大量历史建筑的修缮和保护。开发过程也没这么复杂，可以由民营企业完成。
比如遍及全全国的万达广场和著名的上海新天地，还有武汉天地，重庆天地等都是政府一次性出让土地使用权，由民营企业万达集团和瑞安集团开发和运营。当地的融资平台公司一般只参与前期的拆迁和土地整理，用术语来说一块画出来的大地平整清理后才能成为向市场供应的熟地。这个过程成为土地一级开发，一级开发投入大，利润低且涉及拆迁等复杂问题，一般由政府融资平台公司完成。
之后的建设和运营称为二级开发，大多由房地产公司来做工业园区开发。江苏工业园区vs华夏幸福。从运营模式上看，成都文旅集团有政府融资平台企业的显著特点，但大多数融资平台的主业不是旅游开发，而是工业园区开发和城市基础设施建设，工业园区或开发区在我国遍地开花。
二零一八年国家级开发区共五百五十二家，省级一九百九十一家，省级以下不计其数。五苏州工业园区是规模最大，也是最成功的国家级开发区之一，占地二百七十八平方公里。二零一九年园区gdp 为二七百四十三亿元，公共财政预算收入三百七十亿元，经济体量比很多地级市还大六。如此大规模园区的开发和运营自然要比宽窄巷子复杂的多。参与公司众多，主力是两家国企。赵润集团负责土地整理和基础设施建设，土地一级开发二零一九年底刚上市的中兴集团负责建设招商运营，土地二级开发。
赵润集团全称苏州工业园区，赵润投资控股集团有限公司就是一家典型的融资平台公司。这家国有企业由园区管委会持有百分之一百股权。二零一九年注册资本一百六十九亿元，主营业务是典型的土地金融管委会，把土地以资本形式直接注入赵润，由他做拆迁及九通一平等基础开发将生地变成可供使用的熟地。再由管委会回购，在土地市场上以招拍挂等形式出让卖给中新集团。这样的企业去招商和运营。
赵润集团可以用政府注入的土地去抵押贷款，或用未来土地出让受益权去质押贷款，还可以发债。而还款来源就是管委会回购土地时支付的转让费及各种财政补贴。
赵润集团手中土地很多，在高峰期的二零一四年末，其长期抵押借款超过二百亿元，质押借款超过一百亿元。七与成都宽窄巷子或上海新天地这样的商业项目相比，开发工业园区更像基础设施项目，投资金额大，因为面积大，盈利低，大都由融资平台类国企主导开发。之后交给政府去招商引资。
而招商引资能否成功取决于地区经济发展水平和营商环境，像上海和杭州工业园区这种地方优秀企业云集。所以招商的重点是优中选优，力争更好地聚合本地产业资源和比较优势。我去过苏州工业园区三次，每次都感叹其整洁和绿化环境，不像一个制造业企业云集的地方。二零一九年园区进出口总额高达八百七十一亿美元。虽说其飞速发展，进了长三角的东风，但运营水平如此之高，园区管委会和几家主要国企功不可没。
而在很多中西部实现招商就困难多了，地理位置不好，经济发展水平不高，政府财力和人力都有限。除了一些土地没什么家底，因此有些地方干脆就画一片地出来，完全依托民营企业来开发产业园区，甚至连招商引资也一并委托给这些企业。这类民企的代表是华夏幸福。
这家上市公司的核心经营模式是所谓的产程结合，即同时开发产业园区和房地产。简单来说，政府画一大片土地给华夏幸福，既有工业用地，也有商住用地，面积很大，占地一平方公里，为度量单位。华夏幸福不仅负责拆迁和平整，也负责二级开发。
在让该公司声名大噪的河北固安高新区项目中，固安县政府迁给华夏幸福的土地总面积超过一百七十平方公里。二零一七年第十一期财清周刊对华夏幸福做了深度报道，称其为造成者不算夸张。工业园区开发很难盈利，招商引资本本就困难。而想培育一个园区，需要引入一大批企业，过程更是旷日持久。
所以华夏幸福赚钱主要靠开发房地产，所谓企业结合产是旗帜成，就是重点，需要用卖房赚到的快钱去支持企业园区运营。
按照流程，政府委托华夏幸福做住宅用地的异地开发，之后这片熟地要还给政府再以招拍挂等公开方式出让给中标的房地产企业。假如在这一环节中，华夏幸福没能把地拿回来也就赚不到房地产二级开发的大钱。
但据采新周刊报道，在实际操作中主导一级开发的华夏幸福是近水楼台，其他企业很难参与其产业园区中的房地产项目，用房地产的盈利去帆布产业园区。这听起来很像第二张所描述的政府，土地财政一手低价供应工业用地招商引资，换取税收和就业，一手高价供应商住用地，取得卖地收入。
但政府亏本招商引资，图的是税收和就业，可作为民企的华夏幸福又能从工业园区发展中得到什么呢？答案是他也可以和政府分享税收收收益。园区内企业缴纳的税收地方留存部分，减去园区运营支出。华夏幸福和政府可按约定比例分成。按照法律，政府不能和企业直接分享税收，但可以购买企业服务，以产业发展服务费的名义来支付约定的分成。政府付费使用私营企业开发建设的基础设施，如产业园区不算什么新鲜事？这种模式叫政府和社会资本合作。publicprivate partnershipppp，源于海外，不是中国的发明。如果非要说中国特现在的市场前景可能有二零二零年五月，全国入库的ppp项目共就五百七十五个，总额近十几万亿元。但真正开工建设的项目只有四成。
·第二个特色，社会资本。大多不是民营企业，而是融资平台公司，或其他国企。比如本节中提到的成都文旅集团、赵润集团、最新集团等。截至二零一九年末，在所有落地的ppp项目中民营企业参与率不过三成大多只做些独立项目，比如垃圾或污水处理。
·八、像华夏幸福这样负责园区整体开发的民企并不多，他打造的河北固安高新区项目，也是国家级pp示范项目。最近两年对房地产行业以及土地市场的限制越来越严，一些大型传统房企也开始探索这种产程融合模式，效果如何，尚未观察。
·第二章提到政府搞城市开发和招商引资，就像运营一个商场，需要用不同的代价引入不同的商铺，实现总体收入最大化的政府，还可以把这一整套运作都的外包给如华夏幸福之类的民营企业，让后者深度参与到招商引资的职能中来。
诺贝尔经济学奖获得者罗纳德博士ronaldcos，早在二十世纪三十年代就问过企业和市场的边界在哪里？市场如果有效为什么会有企业？这些问题不容易回答。如果追问下去企业和政府的边界又在哪里？从纸面定义看各种实体，似乎精卫分明。但从实际业务和行为模式来看融资平台类公司就是企业和政府的混合体。
而民营企业如华夏信仰信仰，又承担着政府的招商职能。现实世界中没有定义，只有现象，只有环环相扣的权责关系，或者按章五常说法，只有一系列合约安排九。要想理解这些现象，需要深入调研当事人面临的各种约束，包括能力、资源、政策、信息等。简单的政府市场二人观没什么用。
