来自上海房地产观察
中国大城市的房价到底有没有泡沫是一个争论了二十年的话题，大多数人二十年来满嘴泡沫举的例子都是日本。
东京的房价、地价在90年代见顶后的确跌了70%，并且到现在都没有涨回去，但是东京的房价、地价跌了70%真的是因为泡沫吗？其实并不是。
90年代日本的人均GDP是高于美国的，所以东京的地价、房价比纽约贵并没有什么问题，是合理的，之所以会暴跌70%是因为美国在90年代对日本动了一场高科技阉割手术，把日本的高科技产业全部都阉割掉了，你只能发展到这里了，不能继续发展更高科技的产业了，这导致日本经济失去了进一步增长的动力，东京的地价、房价才因为经济零增长而出现了暴跌。
经济增速没有了，所以估值崩了，这才是根本原因。
为什么美国可以阉割日本？因为日本是一个由5.5万美军占领的地区，并不是一个国家，美国阉割自己军事占领的地区那还不是手到擒来的事。
所以简单说，东京现在的房价，经过三十年的躺尸，是一个完全没有泡沫的价格，甚至可以说是一个【
绝望的价格
】，我相信这应该没有人有异议。
那么
东京
的【
绝望的房价
】到底是多少呢？很遗憾，东京
市中心的好房子
也要
十万
人民币一个平方的建筑面积起步（
容积率
8.0
），
豪宅
也要
二十万
人民币一个平方的建筑面积起步（
容积率
8.0
），其实根本就不便宜，东京那些便宜的房子在中国叫做城中村或者筒子楼，和中国大城市的好房子、豪宅根本就不是一回事。
东京的【绝望的房价】都要十万二十万人民币一个平方的建筑面积起步（容积率8.0），那么中国大城市的好房子、豪宅的【
合理的房价
】应该是多少呢？
有人也许会认为，东京对标的应该是北京，不好意思，中国的人口是日本的
十一倍
，日本的“首都”（诚如前述，日本并不是一个国家，而是美军占领的地区，所以要加引号）在中国只能对标
省会
（
东京都市圈的人口超过日本总人口的1/4，中国的某一个城市或某几个城市不可能装下中国1/4的人口，需要所有直辖市、省会、计划单列市、特区共同分担
）。
中国现在大多数
穷省
的人均GDP都已经在
1
万美元左右了，
富省
更加在
2
万美元左右了，而
日本
2022年的人均GDP也不过就是
3
万多美元而已，也就是说
穷省
都已经只差
三倍
了，
富省
更已经只差
一倍
了。
所以也就是说，中国
穷省省会
的【
绝望的房价
】应该是东京的【绝望的房价】的1/3左右，也就是
市中心的好房子
3
万/平方米起步
，
豪宅
6
万/平方米起步
，这才是中国穷省省会的【绝望的房价】（吊车尾的几个省份另算）。
富省省会
的【
绝望的房价
】则应该是东京的【绝望的房价】的1/2左右，也就是
市中心的好房子
5
万/平方米起步
，
豪宅
10
万/平方米起步
，这才是中国富省省会的【绝望的房价】。
至于北京上海这样的明显凌驾于富省省会之上的超级大国的首都，比富省省会贵一倍自然是起码的事情，也就是说，
北京上海
的【
绝望的房价
】应该是
市中心的好房子
10
万/平方米起步
，
豪宅
20
万/平方米起步
。
【
绝望的房价
】都要这个价格，
【
合理的房价
】应该是多少呢？
进一步说，
中国穷省的人均GDP会永远停留在
1
万美元左右吗？
中国富省的人均GDP会永远停留在
2
万美元左右吗？
如果中国大多数省份的人均GDP最终都能够追上日本，那么中国大多数省会的土地为什么应该比东京便宜呢？
我100%相信，限制房价是为了让更多的老百姓买得起房子，出发点绝对是好的、善的。
但问题是，
任何东西都有一个合理的价格
，人为压低价格到一个临界点之后，就会被反噬，也就是好事做过头了就会反过来变成坏事。
比如京沪的房价太低，人口、资本就会往京沪涌，那么省会怎么发展呢？
省会的房价太低，人口、资本就会往省会涌，那么县城怎么发展呢？
南方的房价太低，人口、资本就会往南方涌，那么北方怎么发展呢？
东部的房价太低，人口、资本就会往东部涌，那么西部怎么发展呢？
过度限价最终伤害的是中国的所有城市，因为通过价格配置资源、调节人口、资本流动的机制没有了，更要命的是
社会对继续搞市场经济的预期没有了
，这一定会严重伤害经济。
现在的问题不是没有钱，也不是没有意愿，而是没有预期。
1992年全面对外开放、放开价格管制到现在，三十年了。
价格调节才是最公平、最干净的，行政调节一定会伴随不公与贪污，这是已经用实践反复检验了几十年的真理。
今年，全世界的物价都在涨，全世界的工资都在涨，只有中国的物价不许涨，物价不涨工资怎么涨？（你付出的物价就是别人的收入）工资不涨怎么缩小中国老百姓和发达国家老百姓的贫富差距？
把分配社会资源、调节人口、资本流动的“权力”还给价格，还给市场（亚马逊创始人从纽约跑去西雅图创业就是因为纽约的成本太高了，如果纽约也搞限价西雅图怎么发展呢？），不要继续助长“我买不起所以别人也别想买”的反智风气，中国社会、中国经济才能重新焕发活力，中国的老百姓才能不继续躺平，整个社会才能动起来，生产要素才能流起来，中国才能实现更大范围、更高水平的富裕繁荣，避免成为下一个绝望的日本。
